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Défiscalisation

Qu’est ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est une loi de défiscalisation qui succède à la loi DUFLOT. Elle a été mise en place dans le but d’inciter l’investissement dans l’immobilier locatif notamment la construction de nouveaux logements à usage locatif afin de répondre à un besoin d’offres de logements. Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine tout en réduisant son imposition.

Quelles sont les étapes pour profiter de la loi Pinel ?

  • Acquérir un bien immobilier
  • Le louer pendant une durée minimum de 6 années
  • Profitez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%.

L’acquisition d’un bien immobilier

La loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine et ce, avec peu ou pas d’apport puisque celui-ci sera financé par :
  • Les loyers que vous percevrez ;
  • La réduction d’impôt ;
  • Un effort d’épargne de votre part
De plus, il est conseillé de souscrire un prêt dans le cadre d’une acquisition en loi Pinel dans la mesure où les intérêts d’emprunts sont déductibles de votre revenu foncier.

A. Dans quels types de logements investir ?

Pour profiter de la défiscalisation Pinel, il faut que le bien immobilier soit neuf, rénové ou en état futur d’achèvement. Il doit avoir été acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et mis en location à titre d’habitation principale à nue pour une durée de 6,9 ou 12 ans.
Ce bien doit respecter des normes de confort et de performance énergétique RT2012 ou BBC.

Neuf ou ancien ?

L’investissement Pinel est un investissement à long terme (minimum 6 années de location sont nécessaires pour profiter de la défiscalisation).
Ainsi lorsque vous achetez votre bien Pinel Neuf vous savez que vous n’aurez pas de gros travaux à effectuer pour mettre le bien aux normes mais également pour le rendre habitable pour le locataire.
L’investissement Pinel vous permet d’acquérir un bien immobilier qui doit dans un premier temps être loué mais passée cette période, vous disposez du bien à votre convenance. Vous pourrez alors le louer ou l’habiter.

Qu’est ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?

Dans le cas de la vente en l’état futur d’achèvement, vous devenez propriétaire du bien au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. On parle ainsi d’achat en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). La vente en l’état futur d’achèvement consiste à devenir propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. En France, ce régime protège l’acquéreur.
Pour acquérir en VEFA, vous devrez signer un contrat de réservation (la réservation valide et bloque le lot ainsi que son prix). Ce contrat reprend toutes les caractéristiques du bien (le prix, la superficie, le nombre de pièces, les plans, etc…) La signature de ce contrat s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie.
Des appels de fonds sont faits à l’acquéreur à mesure que les travaux avancent. Ils sont régis par le Code de Construction et sont spécifiques à tout achat en VEFA. Ces appels de fonds sont généralement de :
  • 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
  • 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau (toiture),
  • 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
  • Les 5 % restants sont dus lors de la réception des travaux
Vous n’avez pas envie de passer votre temps à prospecter tous les appartements qui sont éligibles au dispositif Pinel ? Faites appel à nos conseillers. Ils vous sélectionneront les meilleurs biens immobiliers qui répondent à vos critères.

B. L’emplacement du bien immobilier

L’objectif de la loi Pinel est d’inciter l’investissement immobilier locatif. Le zonage prévu par la loi Pinel porte essentiellement sur les villes les plus demandées au niveau locatif c’est à dire les villes où la demande de logements est plus forte que l’offre. La zone A bis regroupe Paris, les Yvelines, les Hauts de Seine, la Seine Saint Denis, le Val de Marne et le Val d’Oise.
La zone A prend en compte les communes de l'agglomération parisienne, de la Côte d'Azur, du Genevois français, de l'agglomération lyonnaise. Le plafond de loyer fixé pour cette zone est de 12,49 euros.
La zone B1 comporte les villes de plus de 250 000 habitants : grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outremer, Corse, etc...
La zone B2 est composée des villes ayant entre 50 000 et 150 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limites de l'Île-de-France.
L’emplacement de l’appartement est primordial. Les locataires vont rechercher un appartement situé dans une zone particulière et ensuite ils regarderont les prix des loyers.
Un appartement situé dans une résidence à l’aspect agréable est un atout. Privilégiez les appartements situés dans les grandes villes. En effet, ceux-ci trouvent plus facilement un locataire et sont donc plus rentables.
Les locataires rechercheront la proximité des écoles, des commerces et des transports. Plus votre appartement est situé dans un endroit qui offre des possibilités plus il sera convoité. Votre objectif est de louer votre appartement pendant une période minimum de 6 années.

C. Le prix et la surface du bien immobilier

1. Le prix
Combien allez vous investir ?
La question qu’il faut vous poser est combien souhaitez vous déduire de vos impôts et où aller vous investir.
La loi Pinel prévoit un plafonnement du prix de revient du bien immobilier de 300 000 euros.
Vous pouvez acheter un bien qui vaut 350 000 euros mais seuls 300 000 euros seront pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. Ainsi la loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction totale d’imposition maximum de 63 000 euros.
Achat avec des fonds propres ou un crédit ? Notre avis sur la question :
achat à crédit permet de bénéficier de l’effet crédit levier. Il estaujourd’hui plus important de recourir à un crédit pour acquérir ce bien immobilier (les intérêts sont des charges déductibles) et de placer vos capitaux propres sur un autre placement.

D. Profitez de revenus complémentaires et d’une réduction d’impôt

Le dispositif Pinel est parfaitement adapté à un projet de préparation de retraite. En effet, il vous permet une fois à la retraite, de percevoir des revenus supplémentaires. Vous pouvez même faire le choix de les percevoir sous forme de rente.
Si vous réalisez un investissement immobilier en respectant les conditions de la loi Pinel, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt. Celle-ci est de 12% pour un bien loué pendant 6 ans, 18% pour une location durant 9 ans et 21% pour une location de 12 ans.
Plafonds de ressources
Pour les baux conclus en 2016, en métropole, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.993 € 36.993 € 30.151 € 27.136 €
Couple 55.287 € 55.287 € 40.265 € 36.238 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72.476 € 66.460 € 48.422 € 43.580 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86.531 € 76.606 € 58.456 € 52.611 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 102.955 € 94.240 € 68.766 € 61.890 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 115.851 € 106.049 € 77.499 € 69.749 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12.908 € + 11.816 € + 8.646 € + 7.780 €

Plafonds de loyers
Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2016, à :

Zone A bis16,83 €
Zone A12,50 €
Zone B110,07 €
Zone B2 (sur agrément)8,75 €

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